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房地产估价师考试知识:影响商业房地产价格的
浏览: 发布日期:2019-03-30

房地产估价师考试时间在2。0 1。9是10月19日和20日。 现在考试的准备工作已经开始了。 房地产估价师的知识需要一点一点积累街道的具体分布对其价值有很大影响 建筑工程教育网专门组织了《房地产评估案例与分析》第一章的知识点进行详细讲解,希望对考生的朋友们准备考试有所帮助一般来说,如果没有电梯,一楼和二楼的商业建筑之间的差价相对较大,二楼和其他楼层的商业建筑之间的差价将会大大降低!

   影响商业房地产价格的主要区位条件

  1。地段的繁荣

   影响商业房地产价格的主要因素是区位的繁荣。繁荣程度越高,商业地产的价值就越高。

   商业繁荣程度首先可以通过该地块是否位于商业中心区来考虑。每个城市通常都有一个或几个 市级商业中心。 ,他们的辐射力遍布整个城市,吸引着城市的购买力(特别是大宗商品的购买力,如家用电器、家具和其他耐用消费品)。这样的城市级商业中心是城市中最繁荣的地区之一。此外,每个行政区或住宅群将有一个或多个 地区商业中心 ,它们的辐射功率低于城市商业区,一般限于该地区,它们的繁荣程度也低于城市商业区。在每个住宅区,通常都会有一个商业服务集中区,或者可以称之为 住宅商业中心 ,它的繁荣程度较低。

   此外,在许多大中城市,也有一些专业商业街区,是由经营同类商品或具有类似属性的商店聚集而成,如建材街、布匹市场、电器大会等。不同类型的专业市场或专业街道的租金水平差别很大。一些专业市场或专业街道的商店月租金水平可能接近中央商业区,而一些专业市场或专业街道的商店租金水平可能与住宅商业区的商店租金水平相同甚至更低。

   对于一般的商业房地产,首先要确定的是它所在的商业中心的级别,以便了解它所在位置的商业繁荣程度。其次,有必要确定商业地产所在商业区的具体位置,因为同一商业区主干道上的商业地产的价值可能比仅几米外的支路上的商业地产高得多,而在同一商业地产中,一楼入口处附近商店的租金比其他位置商店的租金高得多。例如,在广州的北京路商业区,北京路商铺的租金高达1000多元/平方米,而附近西湖路商铺的租金只有几米之内的不同分布可能会带来不同的价格或租金水平元/平方米。0佛山市荔宏机械设备制造0元/平方米。。第三,分析了企业集聚程度、企业差异化程度、人员流动、消费结构、消费水平等。

  2。交通状况

   交通可达性对商业房地产价格有很大影响。商业房地产评估应从两个方面考虑交通状况。首先,在客户方面,从目前的总体情况来看,主要是公共交通的可达性,这可以通过诸如附近公共交通线路的数量、公共交通车辆的时间间隔以及通过公共交通线路连接的住宅区的数量等指标来衡量。此外,停车场问题也应该考虑。 第二,操作人员应考虑进货和卸货的运输便利性。例如,广州一家著名的服装批发市场曾因市政府整顿附近的交通秩序而堵塞了大部分货物通道,导致市场价值大幅下跌。

   道路交通状况的改善会给道路沿线的企业带来巨大的交通流量。对于商业房地产来说,集中交通很重要,但这也取决于这些群体是否是有效的消费者。例如,在一个大型购物中心,因为新建地铁线的出口位于购物中心,虽然地铁直接给购物中心带来了巨大的交通流量,这些拥挤的人群。商业地产通常应该位于街道上。

  3。一般来说,正面越宽越好

   如果临街面面对几条街道,一般认为有利于提高商业地产的价值。例如,面向街道的街角的商店比面向街道一侧的商店更有价值,与道路齐平的街道上的商店比稍微凹陷的商店更有价值。但是,应该注意的是,如果位于街角交通大道的商业地产没有足够的缓冲空间,也会对其运营造成不利影响,因为这会影响购物者的流动。。。例如,根据一般评估惯例,没有电梯的大型商业建筑的二楼价格可能是底层价格的50 % ~ 80 %,三楼价格的40 % ~ 60 %。地面。正常情况下,底层商业建筑的价值高于其他楼层的商业建筑。

   4。但是,对于一些社区的商店来说,二楼的价格可能只有底层价格的35 % ~ 50 %,可能相差50 % ~ 65 %,二楼和三楼的价格可能相差20 % ~ 30 %

   然而,如果有自动扶梯上下,一楼与其他楼层的价格差异将大大降低。。。。。